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推进住宅小区物业管理服务规范发展

来源:金川区政协委员 任慧萍 日期:2019-03-12

  随着城市建设快速发展,住宅规模不断壮大,物业管理已成为一个新兴行业和朝阳产业,优质的物业管理服务对改善居住环境、促进和谐社会建设、提高城市品位具有不可替代的巨大作用。但由于广大居民群众受传统观念的影响,对物业行业认同感较低,物业管理服务在抵触中接受、在偏见中运行的问题普遍存在,导致物业行业出现了服务水平较低、社会责任负担重物业费收难等问题。主要表现在:一是物业管理机制还不健全。按照省、市物业管理相关规定,应按照属地管理、重心下移的原则,建立市、县(区)、社区物业管理层级监管机制。但由于市、区物业管理职能集中在市直相关部门,还没有向区上延伸,致使城市管理、社区管理与物业管理脱节,三级物业管理机制没有形成。二是物业服务企业规模小、服务水平低。大多数物业企业尚处于起步阶段,业服务企业整体规模偏小,物业企业平均接管面积普遍偏小。行业从业人员较少培训力度不够,员工工资待遇低、流动性较大,物业管理的专业化程度较低,整体服务水平不高。三是业主委员会作用发挥不明显。大部分住宅小区尚未成立业主委员会,即使有业主委员会的小区,存在管理机制不规范不健全、业主和物业服务企业责任划分不清工作经费筹措困难、业主委员会人员素质良莠不齐、业主大会不能按期召开、作用发挥不够等诸多问题。四是老旧住宅小区管理难度大。老旧住宅小区多为房改房、单位集资房,由于历史原因,这些房屋未缴存住宅专项维修基金,加之建筑标准普遍不高,供排水、供电、供热等基础设施老化破损,消防安全存在隐患,物业管理设施配套不到位,直接影响居民生活。五是政策法规宣传不到位。各类业主、物业管理人员对相关规定了解不全面、不透彻,各方依法维权、依法履行义务及依法服务、依法解决问题的意识不强、能力不够。 

  如何提升物业管理服务的水平和质量,增强群众对物业服务的认可度,我认为,只有加快推进住宅小区物业管理服务规范发展,才能更好地适应新时代人民日益增长的美好生活的需要,为和谐社会建设奠定基础。 

  一、健全物业管理机制。充分发挥社区在物业管理服务中统筹指挥、协调各方的作用,加快建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制明确各自职责,规范管理行为由社区牵头,组织相关单位和各方代表,定期听取各方意见建议,组织广大业主参加和监督,协商处理重大事项,化解矛盾纠纷,推进全区物业行业社会化、市场化、专业化、规范化健康发展。 

  二、加强物业服务监管一是积极探索物业管理社会化、市场化的有效途径,逐步健全和完善管理服务体系,不断提升管理服务水平。引入物业服务项目招投标制度,对于物业管理收费标准进行公示建立物业企业诚信体系,加强考核考评,淘汰不达标企业,提高行业社会诚信度。二是充分发挥物业协会的协调引领作用,制定行规行约,引导企业合法经营,促进企业更新观念,加速转型升级。依照物业管理法规政策要求,结合物业管理市场发展的实际情况,科学调整物业收费标准。编制物业企业规范服务手册,明确服务项目和服务标准,理顺物管收费调控机制。三是加强对物业企业及从业人员的监督管理,强化技能培训和职业道德培训,提升物管从业人员素质和服务水平。加大执法力度,定期开展专项检查,限期整改问题,促进物业服务行业健康发展。引入第三方评估监管机制,对物业项目交接验收、物业费和物业服务质量等进行评估,实行优胜劣汰。探索将小区道路交通管理纳入城市交通管理体系,彻底解决小区内车辆乱停乱放现象。 

  三、充分发挥业主委员会作用一是建议房管部门和社区要加强对业主委员会选举的监督指导,规范业主委员会的组建,既要侧重法律法规的培训,也要重视专业知识和能力的培训,激发业主参与小区管理的主人翁意识二是根据现有的法律法规制定业主委员会监督管理的实施细则,明确具体职责,细化对物业服务的监督形式。督促物业企业定期公示服务项目收费标准,主动接受业主监督,做到账目公开透明。将业主履行交费义务和制约措施纳入物业服务合同条款,着力破解物业费欠缴难题,确保应收尽收。三是建立沟通协调机制,畅通业主与业主委员会和物业企业的沟通渠道,形成工作合力,共同打造环境优美、邻里和谐、秩序良好的住宅小区,营造业主、业主委员会、物业服务企业和谐共生氛围。 

  四、强化老旧小区物业管理。积极申请利用棚户区改造资金,科学规划、制定方案、统一设计、分步实施,对老旧小区供排水、供热、消防等基础设施进行更新改造。建立老旧小区专项维修资金专项管理机制,制定维修资金收取使用和管理办法,积极动员业主缴纳维修基金,规范资金管理使用,用于小区配套公共设施维护、绿化美化等,稳步推进老旧小区物业管理。 

  五、加大政策法规宣传力度。通过报刊、电视、网络、广播、标语、宣传手册、微博、微信等多种载体,广泛深入宣传相关法律政策和物业管理的重大意义,进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利义务,使物业管理各方懂法、依法、守法,共同营造全社会重视支持物业服务管理的浓厚氛围。物业服务企业要对小区公共秩序、业主规约、物业有关政策法规等内容进行宣传和引导,提升业主素质,杜绝乱扔垃圾、损坏小区绿化、乱搭乱建、随意停车等不文明行为发生,共同营造美好和谐的生活环境。